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大红鹰登陆,大红鹰登陆网址公开征求《杭州市物业管理条例(修订草案)》(修改稿)意见的公告

作者: 来源: 日期:2020-12-31

  《杭州市物业管理条例(修订草案)》已经市十三届人大常委会第三十二次会议第二次审议。为进一步提高立法质量,现将法规修订草案(修改稿)公布,向社会公开征求意见。修改意见请于2021年1月15日前寄送杭州市人大常委会法制工作委员会。

  传 真:85252061

  电子邮箱:1839192974@qq.com

  通讯地址:杭州市解放东路18号  杭州市人大常委会法制工作委员会

  邮编:310026

  杭州市人大常委会法制工作委员会

  2020年12月31日

  杭州市物业管理条例(修订草案)

  (修改稿)

  目 录

  第一章 总 则

  第二章 物业管理区域

  第三章 业主和业主组织

  第一节 业主和业主大会

  第二节 业主委员会

  第三节 物业管理委员会

  第四章 前期物业管理

  第五章 物业服务

  第六章 物业的使用和维护

  第七章 监督管理

  第八章 法律责任

  第九章 附 则

  第一章 总 则

  第一条[目的和依据]为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,保障物业的合理使用,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条[适用范围]本市行政区域内的物业管理活动及相关的监督管理适用本条例。

  本条例所称物业管理活动,包括业主大会、业主委员会等业主组织和物业管理委员会的成立及运行、物业管理、物业的使用和维护等活动。

  第三条[党建引领]本市物业管理纳入基层社会治理体系,坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局。

  第四条[政府及部门职责]市人民政府应当加强对物业管理活动监督管理工作的领导,组织本条例的实施,建立物业综合管理协调制度,统筹解决重大问题。

  区、县(市)人民政府应当组织本级相关部门、街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理活动的监督管理,协调解决物业管理工作中的相关问题,并为街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理活动监督管理工作提供必要保障。

  市房产主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理。区、县(市)房产主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

  发展和改革、经济和信息化、建设、民政、财政、规划和自然资源、市场监督管理、应急管理、公安、价格、城市管理、生态环境和消防救援等部门应当按照各自职责,做好物业管理活动的监督管理工作。

  第五条[街道乡镇居委会职责]街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理纳入基层治理工作,建立物业管理联席会议制度,落实人员、经费,依法加强对物业管理活动的指导、协助和监督。

  居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府具体指导和监督社区内物业管理活动。

  第六条[纠纷解决]房产等主管部门和行业协会等有关单位应当建立和完善人民调解、行业调解、行政调解等相衔接的物业管理活动纠纷处理机制。

  街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会协助房产等主管部门协调处理物业管理纠纷。

  鼓励通过和解、调解等途径解决物业管理纠纷。

  第七条[行业组织]物业管理协会应当按照章程开展行业自律管理,接受房产主管部门的指导和监督。

  鼓励物业服务人加入物业管理协会。鼓励和支持物业管理协会依法加强行业自律,组织业务培训,调解行业纠纷,参与相关标准制定、行业诚信体系建设等工作。

  第二章 物业管理区域

  第八条[区域划分一般规则]物业管理区域由区、县(市)房产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府划分,并且应当征求所在地居民委员会的意见。

  物业管理区域划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、人口数量、社区治理等因素,并遵守下列规定:

  (一)新建物业,包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域共用主要配套设施设备的,划分为一个物业管理区域;

  (二)商品住宅配建的公共保障性住房和所在区域商品住宅共用主要配套设施设备的,划分为一个物业管理区域;

  (三)城市建成区内新开发的建设项目,与周边原有房屋毗连的,经各自业主大会同意,可以归并为一个物业管理区域。

  规划和自然资源主管部门审查新开发建设项目的规划设计方案时,应当按照本市物业管理区域划分规则的规定,明确主要配套设施设备的共用范围。本市物业管理区域划分规则由市人民政府另行制定。

  新建物业出售时,建设单位应当将物业管理区域范围在销售现场的显著位置公布,并在房屋买卖合同中明示。

  第九条[区域划分特别规定]已投入使用的建设项目对物业管理区域划定有争议的,区、县(市)房产主管部门应当在征求区规划和自然资源主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会的意见后,结合物业管理实际需要确定物业管理区域,并向全体业主公告。

  没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由区、县(市)房产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主、所在地居民委员会意见后,结合物业管理实际需要确定物业管理区域,并向全体业主公告。

  第十条[区域划分调整]有下列情形之一的,业主委员会、物业管理委员会可以向所在地的区、县(市)房产主管部门提出物业管理区域调整方案:

  (一)因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域,能明确分清共用配套设施设备管理维护责任,并经业主大会或者全体业主同意,划分为多个物业管理区域的;

  (二)两个以上独立物业管理区域经各自业主大会或者全体业主同意,归并为一个物业管理区域的。

  物业所在地的区、县(市)房产主管部门应当征求街道办事处、乡镇人民政府及居民委员会的意见,自收到材料之日起二十个工作日内作出决定。

  第十一条[物业服务用房]物业服务用房的坐落和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明。建设单位在办理商品房销售(预售)证前,应当对物业服务用房进行确认,并将其排除在可销售房屋之外。

  建设单位应当在办理房屋不动产首次登记前,按照不少于物业管理区域内实测地上建筑物总面积千分之七的比例配置物业服务用房,其中千分之三为办公用房,千分之四为经营用房;物业管理区域内均为非住宅的,按照不少于实测地上建筑物总面积千分之三的比例配置物业服务用房。规划为商业或者办公用途的地下部分建筑物面积,计入计算物业服务用房面积比例的建筑物总面积。

  物业服务用房应当位于地上且独立成套,属于物业管理区域内的全体业主所有,所有权不得分割、转让或者抵押,不得擅自改变用途。用于办公的物业服务用房应当相对集中,具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件。

  物业交付时,物业服务用房在街道办事处、乡镇人民政府监督下,由建设单位移交前期物业服务人使用和经营。前期物业服务人出租物业服务用房的,租赁期限不得超过业主大会成立后十二个月。

  第三章 业主和业主组织

  第一节 业主和业主大会

  第十二条[业主]房屋所有权人为业主。

  未办理房屋所有权登记,但是基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得房屋所有权的,应当视为业主;与建设单位订立买卖合同并合法占有建筑物专有部分的,可以视为业主。

  因业主大会选举、表决需要核实房屋所有权人,但确实无其他途径核实的,业主委员会、物业管理委员会可以向所在地街道办事处、乡镇人民政府报告,所在地街道办事处、乡镇人民政府可以请求不动产登记等相关部门协助,相关部门应当依法予以协助。

  第十三条[业主权利]业主在物业管理活动中,依法享有下列权利:

  (一)提议召开业主大会会议;

  (二)参加业主大会会议,行使表决权;

  (三)就制订或者修改管理规约、业主大会议事规则及其他物业管理事项提出意见和建议,就选举、表决等重大事项享有知情权;

  (四)选举业主委员会委员、候补委员,并依法享有被选举权;

  (五)监督业主委员会、物业管理委员会的工作;

  (六)按照物业服务合同的约定,接受物业服务人提供的服务,监督物业服务人履行物业服务合同;

  (七)监督物业共用部位、共用设施设备的承接查验、管理、使用;

  (八)监督物业保修金、物业专项维修资金、业主共有收入的管理、使用;

  (九)法律、法规规定的其他权利。

  第十四条[业主义务]业主在物业管理活动中,依法履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、供排水管理、动物饲养、卫生防疫、绿化等方面的法律、法规、规章;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和相关管理措施;

  (五)按照规定交纳物业专项维修资金;

  (六)按照物业服务合同的约定交纳物业费;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  第十五条[业主大会]业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内只有一个业主或者全体业主一致同意的,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会职责。

  以下事项只能由全体业主或者业主大会决定:

  (一)法律、法规规定的应当由业主共同决定的事项;

  (二)业主委员会运行经费的筹集、使用和管理的具体规则及办法;

  (三)业主委员会委员工作津贴标准、业主委员会所聘请人员的工作职责和薪酬标准;

  (四)使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金,但用于物业管理的紧急需要,且在业主大会议事规则规定的次数和总额限制内的除外;

  (五)物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十六条[会议类型及召开]业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

  有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

  (一)经百分之二十以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者物业管理紧急情况需要及时处理的;

  (三)物业所在地的区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府经调查发现业主大会、业主委员会的决定违反业主大会议事规则规定需要及时撤销,书面要求召开的;

  (四)法律、法规、管理规约和业主大会议事规则规定的其他情形。

  第十七条[议题与表决]召开业主大会会议,业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域主要出入口等显著位置公示。住宅小区召开业主大会会议,应当同时告知所在地的居民委员会。

  业主大会会议不得就未公示议题进行表决。会议决定应当以书面形式向全体业主公示。

  业主共同决定的事项,经符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款规定人数的业主表决和同意方为有效。

  专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算;没有房屋买卖合同的,按照建设工程规划许可证上载明的面积计算。专有部分总面积,按照专有部分面积的总和计算。

  业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。业主总人数按照业主人数总和计算。

  第十八条[会议表决方式]业主大会会议表决可以采用书面征求意见、电话投票和电子投票等方式进行。

  业主大会采用电子投票方式表决的,应当优先采用本市物业管理信息网络系统,并同时提供书面征求意见方式。

  采用电话投票、电子投票方式的,业主大会会议表决的投票期限不超过三十日。采用书面征求意见方式的,业主大会会议表决的投票期限不超过六十日。

  第十九条[管理规约和议事规则]管理规约应当对物业的使用、维护、管理,业主共同权益、业主义务、共有资金、审计制度、印章管理、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

  业主大会议事规则应当就业主大会的名称、议事方式、业主投票权数认定方法、表决程序,业主委员会的选举和议事规则、人员组成、职责、任期及职务终止等事项依法作出约定。

  管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害国家利益和社会公共利益,不得有对部分业主显失公平的内容。管理规约和业主大会议事规则的示范文本由市房产主管部门会同市民政部门制定公布。

  第二十条[首次业主大会]物业管理区域内房屋销售并交付的建筑物面积达到物业建筑物总面积百分之六十以上,或者首套房屋出售并交付满两年、且房屋出售并交付的建筑面积达到物业建筑物总面积百分之三十以上的,建设单位应当在两个月内按照有关规定向房屋所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送首次业主大会会议筹备资料。

  首次业主大会会议由依照本条例规定组建的物业管理委员会组织召开,表决通过管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会。

  首次业主大会未表决通过前款事项的,通过的决议不生效,物业管理委员会应当及时重新组织召开首次业主大会会议。

  分期开发的建设项目为一个物业管理区域的,首次业主大会会议应当根据分期开发的建筑物面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。建设单位出售该物业管理区域内房屋时,应当向买受人明示业主大会决定的事项。

  首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照建筑物总面积每平方米一点二元且总额不低于六万元的标准承担。建设单位应当在物业交付使用前向所在地的街道办事处、乡镇人民政府交纳筹备经费。筹备经费使用后有结余的,结余部分归全体业主所有。

  第二节 业主委员会

  第二十一条[业主委员会职责]业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

  (一)监督物业服务合同和管理规约的执行;了解物业服务信息并及时将重大事项告知全体业主;调解或者处理因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (二)召集业主大会会议,按照规定报告业主委员会履职情况,制作、保存业主大会会议记录;执行业主大会的决定并处理日常事务;

  (三)拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定,与物业服务人订立、解除物业服务合同;拟定物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备以及共有收入金额、数量等使用、管理方案,提请业主大会决定;

  (四)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

  第二十二条[任职资格]业主委员会委员、候补委员应当从符合下列条件的业主中选举产生:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守法律、法规和管理规约,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力,具有必要的工作时间;

  (三)按照有关规定或者约定交纳本物业管理区域内物业专项维修资金以及需业主共同分摊的费用,且未恶意欠交物业费;

  (四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

  (五)履行业主义务,无违反有关法律、法规等规定和管理规约、业主大会议事规则以及损害业主共同利益的其他行为。

  不符合前款条件的,不得列入业主委员会委员候选人名单。

  鼓励和支持业主中符合条件的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会委员。

  第二十三条[候选人产生及选举]业主委员会委员候选人通过下列方式产生:

  (一)物业管理委员会推荐;

  (二)居民委员会推荐;

  (三)业主自荐或者联名推荐。

  物业管理委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下审查业主委员会委员候选人的资格条件。业主委员会候选人确定后,业主大会会议组织者应当在选举前十五日将候选人的情况向全体业主公示,公示时间不得少于七日。

  第二十四条[业主委员会组成及备案]业主委员会委员人数为五人以上十一人以下的单数;户数在一百户以下的,可以由三人组成。业主委员会主任、副主任,由业主委员会委员推选产生。业主大会会议选举产生的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数,但达到本条规定的业主委员会最低人数要求并且超过约定人数二分之一的,业主委员会成立。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内向所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案,街道办事处、乡镇人民政府应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会的备案事项发生变动的,应当自变动之日起十五日内办理变更备案。

  业主委员会应当将备案情况告知物业服务人,向全体业主公示备案证明,并可以按照规定刻制业主大会、业主委员会印章。印章由业主委员会保管,也可以委托所在地的居民委员会保管。使用业主大会、业主委员会印章,应当遵守业主大会议事规则和管理规约的约定。

  第二十五条[候补委员]业主委员会可以设立候补委员制度。业主委员会候补委员可以列席业主委员会会议,但不享有表决权。

  业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员但得票数达到法定票数的候选人,可以当选业主委员会候补委员,候补委员的任期与业主委员会委员任期相同。业主委员会候补委员人数不超过业主委员会委员人数的二分之一。

  业主委员会委员缺额且缺额人数不超过总人数二分之一的,可以从业主委员会候补委员中按照得票数依次递补,并在本物业管理区域内显著位置公示。递补后,业主委员会人数仍低于法定最低人数要求或者总人数二分之一的,应当重新选举。

  第二十六条[业主委员会会议]业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任按照业主大会议事规则或者业主大会决定组织召开。经三分之一以上业主委员会委员提议召开业主委员会会议的,经所在地居民委员会同意,由提议的委员按照业主大会议事规则组织召开。业主委员会召开会议讨论重大事项时,应当告知所在地居民委员会,并接受其指导和监督。

  业主委员会会议应当有过半数的委员出席,作出的决定应当经全体委员过半数同意并签字确认。业主委员会委员不得委托他人参加会议。业主委员会应当自作出决定之日起七日内将决定内容通告全体业主,并依法抄送所在地的居民委员会。

  业主委员会会议应当制作会议记录,并由出席的委员签名确认。业主委员会会议记录应当妥善保存,保存时间按照业主大会议事规则或者业主大会决定确定。

  第二十七条[业委会公开信息]业主委员会应当以书面通知、在本物业管理区域主要出入口等显著位置公布或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式向全体业主公开下列信息,公开时间不少于十五日:

  (一)业主委员会的委员和专职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息;

  (二)管理规约、业主大会议事规则;

  (三)业主大会、业主委员会的决定;

  (四)物业服务合同;

  (五)业主委员会工作经费的年度预算和结算情况;

  (六)每半年度共有收入筹集、使用情况;

  (七)每半年度使用业主大会、业主委员会印章情况;

  (八)按照法律、法规等规定以及管理规约、业主大会议事规则的约定,应当向业主公开的其他信息。

  业主委员会应当在本市物业管理信息网络系统填报、更新前款规定的信息,市房产主管部门应当向本物业管理区域的业主公开相关信息。前款规定的信息有变更的,业主委员会应当自变更之日起七日内重新公开。

  第二十八条[委员罢免]业主委员会的委员、候补委员应当遵守法律、法规和管理规约、业主大会议事规则,不得有下列行为:

  (一)挪用、侵占业主共有财产,不按照规定移交属于业主大会和业主委员会的有关财物;

  (二)索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

  (三)利用职务之便要求物业服务人减免物业费;

  (四)违反物业服务合同拒不交纳物业费或者不按照有关规定交纳物业专项维修资金;

  (五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (六)伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名,冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票;

  (七)未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料,伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料;

  (八)未按照本条例规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章;

  (九)损害业主共同利益或者未正当履行其职责的其他行为。

  业主委员会委员、候补委员有前款规定行为之一的,业主委员会三分之一以上委员,或者百分之二十以上业主,可以根据法律、法规和业主大会议事规则,提议召开业主大会会议罢免其委员职务,但已按本条例规定自行终止职务的除外。

  第二十九条[自行去职]业主委员会委员、候补委员任职期间有下列情形之一的,其职务自行终止,由业主委员会确认并向全体业主公开:

  (一)不再是本物业管理区域业主的;

  (二)被依法认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的;

  (三)向业主大会或者业主委员会提出书面辞职的;

  (四)被依法追究刑事责任的;

  (五)法律、法规以及业主大会议事规则规定的其他情形。

  第三十条[任期及换届]业主委员会任期为三至五年。业主委员会在任期届满五个月前,向所在地的街道办事处、乡镇人民政府提交书面报告,报告本届业主委员会届满日期、需要交接的物业重要事项等情况。街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告之日起两个月内组建物业管理委员会;物业管理委员会应当在业主委员会任期届满前,选举产生新一届业主委员会。

  物业管理委员会成立至新一届业主委员会选举产生期间,确有必要召开业主大会会议对下列事项作出决定的,应当由物业管理委员会组织召开:

  (一)选聘、解聘物业服务人;

  (二)调整物业服务收费标准;

  (三)除管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;

  (四)物业管理用房,物业共用部位、共用设施设备的使用方案;

  (五)使用业主大会议事规则规定的次数和总额限制之外的共有收入;

  (六)法律、法规、业主大会议事规则规定的其他重大事项。

  第三十一条[资料、财物移交]新一届业主委员会自成立之日起十日内,上一届业主委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府或者其委托的物业管理委员会指导、监督下,将下列资料和财物移交给新一届业主委员会:

  (一)业主委员会会议材料和由业主委员会保管的档案资料、印章;

  (二)所有财务会计资料;

  (三)由业主委员会保管的属于全体业主共有的财物;

  (四)法律、法规、规章的其他资料。

  业主委员会委员职务在任期内提前终止、聘用人员解除劳动关系的,应当自终止、解除之日起七日内向业主委员会移交前款规定资料及财物;新一届业主委员会尚未选举产生的,应当向所在地的居民委员会移交。

  业主委员会及其委员、聘用人员拒不移交的,所在地的公安机关应当依法予以协助。

  第三十二条[运行经费]业主大会、业主委员会的运行经费由全体业主承担。物业管理区域内有共有收入的,运行经费可以在共有收入中列支,具体额度由业主大会决定。

  鼓励业主委员会拟定下一年度运行经费和开支预算,提前报请业主大会审议决定。

  业主大会可以给予业主委员会委员适当的工作津贴,业主委员会可以聘请执行秘书、财务等专职人员,负责处理业主委员会日常事务和财务工作,其工作职责和薪酬标准由业主大会决定。

  第三十三条[财务管理]业主委员会应当建立财务管理制度。共有收入、业主大会和业主委员会运行经费应当按照会计准则建立账簿。

  业主委员会应当妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。原始凭证、会计资料的保存期限应当按照《会计档案管理办法》的规定执行。业主委员会应当至少每半年公布一次业主大会和业主委员会运行经费的使用情况。

  第三十四条[审计监督]有下列情形之一的,业主委员会或者业主大会应当委托专业机构对共有收入与开支、业主委员会运行经费等收支情况进行审计:

  (一)经百分之二十以上的业主提议的;

  (二)业主委员会任期届满的;

  (三)业主委员会主任在任期内职务终止的;

  (四)管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会拒绝按照前款规定进行审计的,街道办事处、乡镇人民政府可以代为委托审计。

  业主委员会任期届满或者提前终止的,应当由新一届业主委员会委托审计,新一届业主委员会尚未成立的,由物业管理委员会委托审计。

  审计结果应当向全体业主公示,审计费用可以在共有收入中列支。

  第三节 物业管理委员会

  第三十五条[物管委职责]物业管理委员会是组织业主共同决定物业管理事项,组织符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会或者换届选举业主委员会的临时机构。

  未成立业主大会的,由物业管理委员会组织业主依法履行业主大会和业主委员会的职责。未能选举产生业主委员会的,由物业管理委员会组织业主大会或者按照管理规约和业主大会议事规则履行职责,并执行业主大会的决定。

  第三十六条[物业管委会产生与解散]已划定物业服务区域且有下列情形之一的,建设单位或者占业主总人数百分之五以上的业主可以申请街道办事处、乡镇人民政府组建物业管理委员会:

  (一)新交付物业项目尚不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍未能成立的;

  (三)业主委员会委员缺额半数以上且未能重新选举产生的;  

  (四)需要换届选举业主委员会的。      

  街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请之日起两个月内组建物业管理委员会,所在地的区、县(市)房产主管部门应当予以指导,并会同民政部门对物业管理委员会成员开展相关培训。

  物业管理委员会自业主委员会选举产生并备案之日起停止履行职责,在与业主委员会办理移交手续后解散。

  第三十七条[人员组成及公示]物业管理委员会由街道办事处或者乡镇人民政府、辖区公安派出所、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成,成员人数应当为单数且不超过十一人,其中,业主代表的人数不少于物业管理委员会委员人数的二分之一;已经成立业主大会的,建设单位可以不再指派人员参加物业管理委员会。

  物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指派代表担任。物业管理委员会成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内以书面形式向全体业主公示。

  物业管理委员会单位代表人选由各自单位推荐产生。业主代表人选应当符合本条例规定的参选业主委员会委员的条件,由街道办事处或者乡镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式,在自愿参加的业主中推荐产生。

  物业管理委员会组建、运行的具体办法,由市人民政府另行制定。

  第四章 前期物业管理

  第三十八条[前期物业选聘]含有住宅物业的建设项目,建设单位应当在办理商品房销售(预售)证前,通过招标投标选聘物业服务人提供前期物业服务,订立前期物业服务合同,并制定临时管理规约,作为房屋销售合同的附件。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  含有住宅物业的建设项目,应当在区、县(市)房产主管部门监督下采用公开招标方式选聘物业服务人;投标人少于三个的,经区、县(市)房产主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务人;区、县(市)房产主管部门批准前,应当征求建设项目所在地街道办事处、居民委员会意见。

  同一物业管理区域内的非住宅建筑物面积计入物业管理区域建筑物总面积。

  第三十九条[承接查验]物业交付前,建设单位和前期物业服务人应当在区、县(市)房产主管部门监督下,共同查验新建物业共用部位、共用设施设备和消防设施设备,查验合格的,订立物业承接查验协议,并按照规定移交有关图纸资料。

  承接查验不合格的,建设单位应当在三十日内或者在约定期限内整改,依照前款规定重新查验。

  第四十条[承接查验内容]实施承接查验的物业,应当具备下列条件:

  (一)通过规划条件核实,取得建设工程竣工验收、消防验收、环境保护验收等合格证明文件;

  (二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等设施设备已按照规划设计要求建成,专有部分和共有部分的供水、供电、供气已安装经强制检定合格的独立计量器具,排水管网实现雨污分流,建设单位已依法办理排水手续;

  (三)教育、养老、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务、生活垃圾分类投放和收运设施等公共服务设施已按照规划设计要求建成并验收合格;

  (四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等设施设备取得使用合格证书;

  (六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

  (七)法律、法规等规定的其他条件。

  分期开发建设的物业,建设单位和物业服务人应当按照有关规定,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。

  第四十一条[查验前移交资料]对物业管理区域内共用部位、共用设施设备现场查验前,建设单位应当向物业服务人移交下列资料:

  (一)物业的报建、批准文件,竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)共用设施设备的清单、排水管网平面图、买卖合同复印件,共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)共用部位、共用设施设备的质量保修文件和使用说明文件;

  (四)供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件;

  (五)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

  第四十二条[物业交接]建设单位应当在签订物业承接查验协议后,及时向物业服务人移交共用部位、共用设施设备。

  建设单位与物业服务人应当对交接共用部位、共用设施设备签署书面物业交接记录。物业交接记录应当包括移交资料明细、共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。

  物业项目分期开发建设的,建设单位与物业服务人应当按照有关规定分期办理物业交接手续,在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

  第四十三条[物业交付]建设单位应当按照法律、法规规定和买卖合同约定,向物业买受人交付物业,并将物业承接查验协议交付给物业买受人。建设单位与物业买受人应当签署物业交付文件。

  建设单位不得将不符合交付条件的物业交付使用;建设单位强行交付的,物业买受人有权拒绝接收。建设单位交付的物业符合法律、法规规定和物业买卖合同约定的,物业买受人不得拒绝接收。

  建设单位委托物业服务人向物业买受人交付物业的,建设单位和物业服务人应当签订委托协议,对委托的事项、权限、期限等作出约定。物业服务人向物业买受人交付物业时,应当向物业买受人出示委托协议。

  第四十四条[保修责任]建设单位应当按照国家、省、市有关规定的保修期限和保修范围,承担共用部位、共用设施设备以及专有部分的保修责任。

  物业服务人不得承接未经查验合格的物业。物业服务人擅自承接未经查验合格的物业,因共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,应当依法承担赔偿责任。

  第四十五条[共有物权登记和公开]新建物业办理房屋所有权首次登记时,建设单位应当将物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

  建设单位应当在登记后六十日内,在物业管理区域内显著位置长期公开物业管理区域的建设工程总平面图,并在图上标明或者文字辅助说明业主共有的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房的位置与建筑面积。物业服务人应当对长期公开的建设工程总平面图做好相应维护管理工作。

  第四十六条[前期物业服务收支公示]前期物业服务期间,建设单位和物业服务人应当在前期物业服务合同中约定共有收入使用、管理事项,并向全体业主公示。审计费用可以在共有收入中列支。

  第五章 物业服务

  第四十七条[物业服务人义务]物业服务人应当按照法律、法规及国家、省和本市的技术标准、规范的规定和物业服务合同的约定,履行清洁卫生、绿化养护、秩序维护、设施设备的维修养护管理等基本服务,并遵守下列规定:

  (一)依法维护、管理物业管理区域内的消防等共用设施;

  (二)协调、处理物业管理区域内突发紧急事务;

  (三)建立日常管理档案及物业共用部位、共用设施设备等资料档案;

  (四)配合居民委员会做好社区管理相关工作;

  (五)不得强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式进入物业管理区域、公共通行区域或者使用共用设施设备;

  (六)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息;

  (七)采取合理措施保护业主人身、财产安全,不得侵害业主的人身、财产权利。

  物业服务人应当建立投诉受理制度,公开投诉电话等投诉方式,接受业主投诉。物业服务人对业主投诉应当自受理之日起十个工作日内作出答复。投诉人对答复有异议的,可以向有关部门投诉。

  物业服务合同订立之日起十五日内,物业服务人应当将合同副本及相关资料报送所在地的区、县(市)房产主管部门备案。

  第四十八条[选聘续聘解聘]业主依照本条例规定的程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

  物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当与物业服务人协商合同续订,并组织召开业主大会决定是否续聘。业主大会决定续聘的,应当在原合同届满前重新订立物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务人的,选聘方案需经业主大会表决通过后以书面形式向全体业主公示。

  鼓励业主大会采用公开招标方式选聘物业服务人。

  第四十九条[移交]物业服务合同终止,物业服务人应当自合同终止之日起十五日内或者合同约定的期限内,向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的对象移交物业共用部位、共用设施设备和物业管理档案资料、物业承接查验资料,以及预收的物业费、受委托管理的共有收入等相关财物;物业服务人为前期物业服务人的,应当在街道办事处、乡镇人民政府或者其委托的专业机构监督下移交。

  物业服务人不得以业主欠交物业费、其他纠纷未解决、阶段工作未完成、物业服务合同未履行完毕等理由拒绝退出物业管理区域。业主不得以物业服务人已退出本物业管理区域为由,拒绝支付物业费。

  业主大会选聘新的物业服务人的,业主委员会应当在订立物业服务合同后十日内,与新物业服务人进行既有物业承接验收,查验合格的,订立承接查验协议,并按照规定移交物业承接查验资料。

  第五十条[突发事件应对]物业管理区域内发生突发事件时,物业服务人应当依法及时协调处理,并报告业主和业主委员会。相关处理费用属于物业服务合同约定的,按照约定支付;属于物业专项维修资金使用范围的,由物业专项维修资金支付;需全体业主承担的,应当通过业主大会决定支付。

  因设施设备损坏、物业服务人不提供或者不能提供物业服务等影响业主基本生活的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定紧急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项,费用由造成紧急情况的责任人承担。

  第五十一条[物业收费]物业费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。

  物业费实行政府指导价的,具体范围和收费标准由价格主管部门根据省有关规定确定,并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。

  物业管理协会可以在房产主管部门的指导、监督下,根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况,定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格,供业主和物业服务人参考。

  第五十二条[物业费调整]物业费标准应当保持相对稳定。因物价变动、职工最低工资标准调整等原因,物业服务人需要调整物业费标准的,应当遵守下列规定:

  (一)将上一年度物业项目经营情况的审计报告在物业管理区域内显著位置公示三十日以上;

  (二)制定调整收费标准的方案,调整方案包括拟调整收费标准的范围和理由,调整后的收费标准、服务内容和服务标准等事项,将调整方案在物业管理区域内显著位置公示三十日以上;

  (三)调整方案应当由业主大会或者全体业主决定。

  物业服务人违反前款规定的,不得调整物业费标准。物业服务人应当将调整物业费标准的事项和结果及时报告街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会。

  第五十三条[专业单位责任及收费]供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当按照法律、法规等国家及本市有相关规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

  专业单位应当服务到物业管理区域内的最终用户,并向最终用户收取费用。专业单位不得强制物业服务人代收费用,不得因物业服务人拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

  物业服务人接受专业单位委托代收费用的,可以根据约定向专业单位收取劳务费。物业服务人不得向业主收取手续费、周转金、保证金等费用,但法律、法规等另有规定的除外。

  物业服务人退出物业管理区域时已代收但未向专业单位缴清的费用,专业单位应当向原物业服务人追缴,不得因未缴清费用而停止向用户提供服务。

  第五十四条[费用分摊收取]住宅物业管理区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量,供电单位应当按照本市居民用电收费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费。

  物业服务人对共用部位、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的,应当按水电收费周期及时向业主公开公共水电用量、单价、金额等情况,按照约定方式向业主合理分摊实际费用。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积占专有部分总面积的比例分摊。

  物业服务人不得将下列费用列入分摊:

  (一)物业服务人办公、生活的自用水电费用;

  (二)物业服务区域内地下停车场、绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭的水电费用;

  (三)在物业服务区域内开展喜庆、宣传、评比、装饰等公共活动的费用;

  (四)利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的水电费用。

  业主、业主大会对分摊情况提出异议时,物业服务人应当及时答复。

  第五十五条[费用收交]物业交付前,物业费由建设单位依照前期物业服务合同的约定向物业服务人支付;物业交付后,物业费由业主承担。各级人民政府、主管部门、居民委员会委托物业服务人实施物业服务合同约定以外的公共服务事项的,应当支付相关费用。

  业主应当按照约定按时足额交纳物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业费的,从其约定;非业主使用人违反约定逾期不支付物业费的,业主应当及时交纳。

  业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付,业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约协助物业服务人催交;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供气等方式催交物业费。

  物业服务合同约定预收物业费的,预收期限最长不得超过六个月,且不得超过合同存续的剩余期限。

  第五十六条[业主转让、出租物业情形] 业主转让、或者出租物业或者设立居住权时,应当将管理规约、物业费标准等事项告知受让人、或者承租人或者居住权人。受让人、承租人、居住权人应当自物业转让合同、或者房屋租赁合同或者居住权合同签订之日起十五日内,将物业转让、或者出租或者设立居住权情况、受让人、或者承租人或者居住权人的联系方式告知业主委员会和物业服务人。

  业主转让物业所有权时,应当与物业服务人结清物业费和相关分摊费用。业主出租物业或者设立居住权时,应当与承租人或者居住权人约定物业费的交纳责任。

  第五十七条[共有收入]物业服务人根据物业服务合同的约定,对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的,收入在扣除合理成本之后归业主共有。物业服务人代为管理共有收入的,业主委员会应当每年以及在续聘、选聘物业服务人时,委托专业机构对共有收入的收支情况进行审计,并将审计结果向全体业主公示。

  共有收入包括本条第一款规定的经营收入和以其他方式取得的属于全体业主所有的收入。共有收入委托物业服务人管理的,物业服务人应当开设专门账户,不得与物业服务人其他收支合用账户。共有收入由业主委员会管理的,应当以业主委员会名义在银行开设专门账户,不得以任何个人或者其他组织名义开设账户。

  共有收入可以用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造,或者依照本条例规定用于补充物业专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

  第五十八条[自行管理]经业主大会表决通过或者全体业主同意,物业管理区域可以在街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会的监督、指导下由业主自行管理。实行自行管理的,执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等事项应当经业主大会会议表决或者全体业主同意。

  物业管理区域由业主自行管理的,管理区域内安全防范和消防安全职责由业主大会或者全体业主履行。对电梯、消防救援、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构或者采用购买保险的方式进行维护。

  业主自行管理中需要开具发票的,业主委员会可以持街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会的证明材料,向税务部门申请办理临时税务登记证,凭临时税务登记证申请领用发票。物业管理区域由业主自行管理的,业主有权请求有关部门依法予以协助。

  业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、共有收入等进行财务管理和审计。管理账目应当每年向业主公布一次。

  第六章 物业使用和维护

  第五十九条[物业使用]物业的使用应当遵守法律、法规及临时管理规约、管理规约,按照规划用途合理、安全的使用,不得实施下列行为:

  (一)违法拆除、变动建筑主体或者承重结构;

  (二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

  (三)违法搭建、改建建筑物、构筑物,违法挖掘房屋地下空间,或者违法改变建筑物外立面;

  (四)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;

  (五)擅自占用公共用地;

  (六)违法饲养动物或者未履行饲养人义务,严重影响其他业主生活;

  (七)违反生活垃圾分类管理规定投放垃圾;

  (八)从建筑物中抛掷物品;

  (九)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地;

  (十)违反消防安全管理规定进行电动自行车充电;

  (十一)法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

  发现违反法律、法规规定使用物业的,业主、业主委员会、物业服务人有权进行劝阻、制止;劝阻、制止无效的,向相关主管部门报告,相关主管部门应当公布报告联系方式,并按照相关规定及时处理。

  违法占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地的,物业服务人应当及时劝阻、制止,或者依照物业服务合同约定、临时管理规约、管理规约规定予以清理。劝阻、制止无效或者无法清理的,物业服务人应当及时向消防救援机构或者公安派出所报告。

  第六十条[装修管理]业主、非业主使用人进行物业装饰装修的,应当遵守相关法律法规和管理规约规定,事先告知物业服务人。

  物业服务人对物业装饰装修活动进行巡查时,业主、非业主使用人、装饰装修企业和人员应当予以配合。

  第六十一条[停车管理]业主大会成立前,占用物业管理区域内道路等共用部位停放机动车的,停放、收费等管理制度由物业服务人在街道办事处、乡镇人民政府指导下制定,收费标准按照价格主管部门的规定执行,并在出入口处明示。

  业主大会成立后,车辆停放、收费等管理制度由业主大会制定。

  第六十二条[专业设施移交]物业交付前,建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、人防等设施设备移交给相关专业单位受托管理,并移交有关技术资料。相关专业单位应当及时接收。物业交付时,建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示。

  共有设施设备有下列情形的,相关专业单位可以不予接收管理:

  (一)设施设备、管线经相关专业单位验收不合格的;

  (二)对设施设备未约定相应保修期的;

  (三)设施设备的技术资料不齐全的。

  经建设单位或生产厂家、安装单位维护、整改后,共有设施设备符合条件的,相关专业单位应当及时予以接收管理。

  第六十三条[专业设施管理]相关专业单位在接收管理物业区域内共有设施设备后,应当及时做好共有设施设备维修、养护、更新改造,确保物业区域共有设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。

  物业区域内按照规划建设的共有设施设备,不得改变用途。专业单位认为确需改变共有设施设备的应当提请业主大会讨论决定同意后,由专业单位依法办理相关手续后予以实施。

  专业单位委托物业服务人代收代交有关费用、负责设施设备日常维修养护的,应当明确维修养护的主要事项和费用支付的标准与方式;未约定或者约定不明确的,由专业单位自行负责相关工作。

  专业单位临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共有部位、其他设施设备,应当采取措施保障通行安全,并及时恢复原状。

  有关部门在物业管理区域内配备公共文化、体育等设施的,不得以是否存在物业服务人为标准决定是否配备。

  第六十四条[加装电梯]本市鼓励和支持符合条件的既有住宅加装电梯。既有住宅加装电梯应当坚持充分协商、利益兼顾、基层自治、高效便民、依法监管的原则。

  既有住宅加装电梯的物业管理、维护费用由电梯所有人与物业服务人另行约定。

  既有住宅加装电梯的具体办法由市人民政府制定。

  既有住宅,是指国有土地上具有合法权属证明,未列入房屋征收范围或者计划,并已投入使用的四层以上非单一产权的无电梯住宅。

  第六十五条[维护费用承担]物业保修期满后的维修、更新、改造费用,按照下列规定承担:

  (一)专用部位和专用设施设备,包括在构造及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造费用,由业主或者非业主使用人承担;

  (二)共用部位、共用设施设备,包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造鼓励通过公开招标投标方式选聘施工方,费用由相关业主按照各自所有专有部分面积比例共同承担;属人为损坏的,由责任人承担。

  物业维修、更新时,相关业主、非业主使用人应当予以配合。物业服务人应当将收费标准在显著位置进行明示,并在维修、更新前告知业主、非业主使用人。供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业单位需要进入物业管理区域作业的,物业服务人和相关业主、非业主使用人应当配合。

  第六十六条[物业保修金交存]物业用于销售的,建设单位应当在物业竣工验收备案之前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例,向市、县(市)房产主管部门指定的物业保修金管理机构交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保证。

  物业建筑安装总造价可以以建筑工程施工许可证中明确的合同造价或者工程决算金额为准。建设单位已投保工程质量潜在缺陷保险的,物业建筑安装总造价可以扣除已投保工程部分的造价。

  第六十七条[物业保修金使用]在物业保修期内,经鉴定发现房屋等建筑工程存在质量问题,但是建设单位不履行或者因终止、破产等原因无法履行保修责任的,业主或者业主委员会可以申请使用物业保修金。

  鉴定机构由建设单位、业主协商确定,协商不成的,由区、县(市)城乡建设主管部门指定。

  因建设单位不履行保修责任,业主或者业主委员会按照规定使用物业保修金后,有关部门应当督促建设单位在十五日内足额补存。

  建设单位因注销、清算等原因无法继续履行保修责任的,应当确定继续履行保修责任的单位,并办理变更手续。

  第六十八条[物业保修金退还]物业保修金管理机构应当在物业保修金存储期限届满前一个月内,将拟退还物业保修金事项在相关的物业管理区域内进行公示,期限为三十日。在公示期内,业主、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人未提出异议的,物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位;有提出异议的,建设单位或者继续履行保修责任的单位与异议提出人应当在六个月内解决争议。逾期未解决争议,且异议提出人未就争议事项提起诉讼或者申请仲裁的,物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位。

  物业保修金符合退还条件,但建设单位或者继续履行保修责任的单位已注销的,且自物业保修金存储期届满之日起三年内,无相关权利承继人提出退还申请的,物业保修金管理机构应当予以公示,公示期为三十日。公示期满无异议的,业主委员会可以申请将物业保修金本息余额转为本物业管理区域的物业应急维修专项资金。

  第六十九条[物业专项维修资金交存]首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。一个物业管理区域有两个以上专有部分所有权人的,建设单位应当在物业竣工验收备案之前,按照建筑物总面积和交存标准向市、县(市)房产主管部门指定的物业专项维修资金管理机构统一交存。

  前款所称建筑物总面积以具有资质的房屋测绘机构提供的房产测绘成果为准;交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八,具体标准由市、县(市)房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定,报本级人民政府批准后公布。

  物业交付时,建设单位应当按照专有部分面积及同一交存标准向业主收取,其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担;建设单位书面承诺自行承担全部首期物业专项维修资金的,应当按照承诺履行义务。

  物业专项维修资金管理机构应当将建设单位交存物业专项维修资金和物业保修金的相关信息共享给区、县(市)房产主管部门,由区、县(市)房产主管部门在办理物业竣工验收备案时核验资金交存情况。

  第七十条[物业专项维修资金续交]物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时,物业专项维修资金管理机构应当通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由管理规约规定或者业主大会决定。

  业主未按照管理规约规定或者业主大会决定续交资金的,由业主委员会催告。经催告后仍不交纳的,业主委员会可以向人民法院提起诉讼。

  物业管理区域共有收入应当按季度用于补充物业专项维修资金,补充比例不低于共有收入结余部分的百分之五十,补充后达到首期交存金额的,可以停止补充。

  街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会应当指导、协调物业专项维修资金续交工作。

  第七十一条[物业专项维修资金使用]物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,按照下列规定列支:

  (一)涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用,在该区域全体业主物业专项维修资金账户中列支;

  (二)涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用,在其相关业主的物业专项维修资金账户中列支。

  物业专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。 

  第七十二条[紧急情况下物业专项维修资金使用]物业共用部位和共用设施设备发生下列危及公共安全或者严重影响业主居住使用的紧急情况的,物业服务人应当及时报告业主委员会,采取应急防范措施,并自行或委托专业机构编制维修方案:

  (一)电梯严重故障;

  (二)消防设施、设备严重损坏;

  (三)建筑外立面存在脱落危险;

  (四)围墙、道路坍塌;

  (五)屋面、外墙渗漏;

  (六)排水设施严重堵塞或者损坏;

  (七)安全监控设施严重损坏。

  前款情形需要使用物业专项维修资金的,维修方案经业主委员会审核并经所在地街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后,可以按照简易程序申请使用物业专项维修资金。工程完工后,由所在地街道办事处、乡镇人民政府出具整改合格情况证明。有本条例第七十三条情形的除外。

  街道办事处、乡镇人民政府应当及时将确认后的相关维修方案和整改情况报区、县(市)市场监管、房产等主管部门备案,由相关主管部门对维修情况进行监督检查。

  第七十三条[禁止使用物业专项维修资金情形]下列费用不得从专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用;

  (二)依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

  (四)根据物业服务合同应当由物业服务人承担的维修养护费用;

  (五)法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

  第七章 监督管理

  第七十四条[市级房产部门监管职责]市房产主管部门履行下列职责:

  (一)制定本市物业管理相关政策;

  (二)建立本市物业管理信用制度,对本市物业服务行业进行监督管理;

  (三)建立、维护本市物业管理信息网络系统;

  (四)负责本市物业保修金、物业专项维修资金的归集和使用管理;

  (五)制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本;

  (六)指导和监督本市物业服务行业协会开展行业自律和服务工作;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第七十五条[区、县(市)房产部门监管职责]区、县(市)房产主管部门在本行政区域内履行下列职责:

  (一)依法划定、调整物业管理区域;

  (二)监督管理前期物业服务招标投标、物业承接查验和物业保修金、物业专项维修资金的归集、使用等;

  (三)依法实施物业服务人和从业人员物业服务活动的监督管理;

  (四)定期组织业主委员会委员、物业管理委员会委员、物业服务人员、居民委员会人员开展物业管理知识培训;

  (五)依法开展物业管理行政执法工作;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县(市)房产主管部门应当责令限期改正或者依法撤销其决定,并通告全体业主。

  第七十六条[街镇监管职责]业主委员会不按照本条例规定组织召开业主大会会议的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会在三十日内组织召开;逾期未召开的,由街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。

  街道办事处、乡镇人民政府经调查发现业主委员会委员有本条例第二十八条第一款规定情形的,有权建议业主大会罢免其委员职务。

  业主委员会有下列情形之一,由街道办事处、乡镇人民政府责令改正;拒不改正、造成严重后果的,街道办事处、乡镇人民政府可以向业主大会提议罢免业主委员会全体委员职务,涉嫌违法行为的,应当向相关部门报告:

  (一)不执行业主大会决定的;

  (二)业主自行管理期间存在安全生产、消防安全隐患的;

  (三)不按照规定组织召开业主大会会议的;

  (四)不按照规定筹集、使用、管理物业专项维修资金或者共有资金的;

  (五)挪用、侵占物业专项维修资金或者共有资金的;

  (六)违反法律、法规等规定,侵害业主合法权益的其他行为。

  第七十七条[应急管理]区、县(市)人民政府和街道办事处、乡镇人民政府应当将业主委员会、物业服务人纳入相关突发事件应急处置工作体系,建立物资和资金保障机制。

  发生突发事件时,街道办事处、乡镇人民政府应当按照响应等级组织落实市和区、县(市)人民政府的应急措施,指导、督促物业服务人配合居民委员会开展工作。

  第七十八条[投诉举报处理]任何单位或者个人有权通过“12345”市长公开电话等方式举报、投诉违反本条例的行为。

  相关部门应当自接到举报、投诉之日起五个工作日内答复举报人、投诉人。

  第八章 法律责任

  第七十九条[法律责任衔接]违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。

  第八十条[建设单位法律责任]建设单位违反本条例规定,有下列情形之一的,由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定予以处罚:

  (一)未按照规定报送筹备首次业主大会会议所需的有关资料的,处一万元以上三万元以下罚款;

  (二)未按照规定交纳首次业主大会会议筹备经费的,处一万元以上十万元以下罚款;

  (三)未按照规定开展物业承接查验的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第八十一条[物业服务人法律责任]物业服务人违反本条例规定,有下列情形之一的,由区、县(市)房产主管部门责令限期改正,可以给予警告或者按照下列规定予以处罚:

  (一)违反本条例第四十七条第一款第一项至第三项规定的,处一千元以上一万元以下罚款;

  (二)违反本条例第四十七条第一款第五项规定的,处五千元以下罚款;

  (三)未按照规定办理备案或者伪造、篡改备案相关资料的,处五千元以上五万元以下罚款;

  (四)违反本条例第四十九条规定,无正当理由拒绝退出物业管理项目的,处十万元以上三十万元以下罚款;

  (五)以业主拖欠物业费为由,实施停止供电、供水、供热、供气等行为的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (六)未按照规定开设共有收入专门账户的,处一万元以上三万元以下罚款;

  (七)未按规定公示代为管理的共有收入收支项目清单的,处五千元以上一万元以下罚款。

  物业服务人违反本条例规定,对危害消防安全行为未进行劝阻、制止,或者未及时报告的,由消防救援机构责令限期改正;逾期未改正的,处警告或者五百元以上五千元以下罚款。

  第八十二条[业主委员会法律责任]业主委员会违反本条例规定,有下列情形之一的,由所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令其限期改正;逾期拒不改正的,对直接责任人员处五百元以下罚款:

  (一)违反本条例第十七条第二款规定,组织业主大会就未公示议题进行表决的;

  (二)违反本条例第十八条第二款规定,业主大会采用电子投票方式表决,不同时提供书面征求意见方式的;

  (三)违反本条例第二十七条规定,未向业主公开相关信息的;

  (四)违反本条例第三十一条规定,不移交由其保管的资料、财物的。

  业主委员会未按照规定在本市物业管理信息网络系统填报、更新相关信息的,由所在地区、县(市)房产主管部门责令其限期改正。

  第八十三条[违反财务资料管理法律责任]业主大会、业主委员会、物业服务人拒不配合财务审计,转移、隐匿、篡改、损毁会计凭证、账簿以及其他与财务收支有关的资料的,依照《中华人民共和国会计法》有关规定处理。

  第八十四条[违反物业使用法律责任]业主、非业主使用人或者装饰装修企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由有关主管部门按照下列规定予以查处:

  (一)违反本条例第五十九条第一款第一项规定的,由区、县(市)房产主管部门责令改正、恢复原状或者维修加固,并对业主、非业主使用人或者装饰装修企业处五万元以上十万元以下罚款;

  (二)违反本条例第五十九条第一款第二项规定的,由区、县(市)房产主管部门责令改正、恢复原状或者维修加固,并对业主、非业主使用人或者装饰装修企业处一万元以上五万元以下罚款;

  (三)违反本条例第五十九条第一款第九项规定,损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地的,由消防救援机构依法对单位责令改正,处五千元以上五万元以下罚款;对个人处警告或者五百元以下罚款;

  (四)违反本条例第五十九条第一款第十项规定,违反消防安全管理规定进行电动自行车充电的,由消防救援机构责令改正,处五十元以上二百元以下罚款;

  违反本条例第五十九条第一款第八项规定,造成他人损害的,由公安机关依法调查;违反本条例第五十九条第一款其他规定的,按照相关法律、法规和规章由相关主管部门予以查处。

  第八十五条[管理部门责任]房产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关管理部门在物业管理活动监督管理中,有下列情形之一的,由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分:

  (一)违法实施行政许可或者行政处罚的;

  (二)未按照本条例规定履行检查职责的;

  (三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为,造成严重后果的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

  第九章 附 则

  第八十六条[定义条款]本条例中下列用语的含义是指:

  (一)物业,是指房屋及其配套的设施设备和相关场地;

  (二)物业管理,是指业主通过选聘委托物业服务人或者以自行管理的形式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  (三)专有部分,是指具有构造上、利用上的独立性,能够明确区分、可以排他使用并且能够登记成为特定业主所有权的房屋以及车位、摊位等特定空间;

  (四)共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,属于业主共有的部位,一般包括建筑物的基础、承重结构(包括内外承重墙体、柱、梁、楼板等)、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,电梯井、架空层、避难层、设备层或者设备间等结构部分,绿地、道路、公共场所、物业服务用房等;

  (五)共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,属于业主共有的附属设施设备,一般包括电梯设备、共用供排水设施(包括建筑区划内共用的管道、管渠、出户管、接户井、接驳井、检查井、水质检测井、雨水口、泵房、水箱、加压水泵、闸门井、雨水径流控制设施、隔油池、沉淀池等供排水设施设备)、公共照明设施(包括照明供电线路、路灯)、安防设施、消防设施、通信设施(包括通信线路、通信管道、通信暗管)、避雷设施、环境卫生设施、燃气管道、沟渠、池、井、信报箱、宣传栏等;

  (六)物业保修金是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的,作为保修期内物业维修费用保证的资金;

  (七)物业专项维修资金,是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分、建筑区划内共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金;

  (八)物业服务人,包括物业服务企业和其他管理人;

  (九)非业主使用人,包括承租人、居住权人;

  (十)以上、以下,包含本数。

  第八十七条[参照执行]村民委员会所辖住宅小区的物业管理可以参照本条例执行,村民委员会履行本条例规定的居民委员会职责。

  第八十八条[施行日期]本条例自 年 月 日起施行。